Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость.

Самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Так же денежные средства могут быть заложены в банк на особый счёт до совершеннолетия ребёнка или до повторного разрешения органов опеки использовать данные денежные средства.

Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что ребёнок не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся. Если деньги закладываются на счета, то ребёнок должен быть обеспечен пропиской в другом месте, вместе с одним из родителей. В какие органы опеки обращаться по месту прописки или по месту проживания?

По месту прописки обращаются оба родителя, даже если они уже не в браке. Есть возможность от одного из родителя предоставить нотариальное заявление на распоряжение имущество. Образец необходимо брать в ваших территориальных органах опеки.

Если продаётся одна квартиру, чтобы купить другую?

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно в нотариальной конторе. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.

Но при этом это очень дорогая процедура. Но и тут есть возможность сэкономить.

Сколько готовиться согласие органов опеки?

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если родители в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Если вы покупатель недвижимости, то изучите несколько нюансов:

Родители-продавцы могут не выделить долю ребёнку после использования средств материнского капитала и продать квартиру?

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной. И даже если они сначала купили другое жилье и там ребёнка наделили долей, а потом решили продать данную недвижимость. Это очень часто встречающаяся ошибка.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. Если вы боитесь совершить ошибку, закажите юридическую проверку в нашей компании.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки.
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли.
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю.
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Справочная информация о работе Отдела опеки и попечительства в г. Балаково и Балаковского района.

Отдел опеки и попечительства администрации БМР Адрес: г. Балаково, ул. 30 лет Победы, д. 9 «Б» График приема граждан: понедельник, вторник: 13.00 – 17.00ч. четверг: 8.00 – 12.00ч.
Начальник отдела опеки и попечительства проводит прием по личным вопросам: вторник: 14.00 – 17.00ч. Телефон 8 (8453) 39-07-41

Боитесь совершить ошибку в оформлении сделки и нужно сэкономить на оформлении? Обратитесь к нам за бесплатной консультацией.